Kentsel dönüşüm, bir binadaki tüm kat maliklerini ilgilendiren, hukuki ve teknik boyutu olan uzun soluklu bir süreçtir. Süreci baştan bilmek, hem malikler arasında anlaşmayı kolaylaştırır hem de hak kaybı riskini azaltır. Bu yazıda riskli yapı tespitinden yeni dairelerin tapusunun alınmasına kadar her aşamayı sırasıyla ele alıyoruz.
1. Riskli Yapı Tespiti
Süreç, binanın deprem riskinin resmî olarak tespit edilmesiyle başlar. Başvuruyu maliklerden biri ya da kanuni temsilcisi yapabilir. Tespit, Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı tarafından lisanslandırılmış kurum ve kuruluşlarca yapılır.
- Başvuru yapmadan önce kuruluşun lisansının güncel olduğunu kontrol edin.
- Genel amaçlı bir mühendislik raporu veya performans analizi, resmî riskli yapı tespitinin yerine geçmez.
- Tespit raporu binanın değerini, yeni dairelerin büyüklüğünü veya paylaşım oranını belirlemez. Bu konular sözleşme aşamasında ayrıca ele alınır.
2. Tapu Şerhi ve İtiraz Hakkı
Bina riskli yapı olarak tespit edilirse tapu kaydına şerh düşülür ve maliklere bildirim yapılır. Bildirim; listenin binaya asılıp muhtarlıkta ilan edilmesiyle ya da e-Devlet üzerinden yapılabilir.
Malikler, tebliğden itibaren 15 gün içinde Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği İl Müdürlüğüne itiraz edebilir. İtirazlar, üniversitelerden görevlendirilen üyelerin de yer aldığı bir teknik heyet tarafından incelenir. Bu süreyi kaçırmamak için tebligatları ve e-Devlet bildirimlerini düzenli takip etmenizi öneririz.
3. Malik Toplantısı ve Karar Çoğunluğu
Riskli yapı kesinleştikten sonra malikler, yeni yapılacak bina için bir araya gelerek karar alır. Toplantı talebini herhangi bir malik yapabilir. Toplantı çağrısı; 15 gün süreyle binaya veya muhtarlığa ilan asılarak, noter aracılığıyla ya da tapuda adres kaydı bulunan maliklere elektronik ortamda duyurulur.
4 Şubat 2026 tarihli Resmî Gazete'de yayımlanan yönetmelik değişikliğiyle bir güvence daha eklendi: Belediyeler yapı ruhsatı vermeden önce, gerekli çoğunluğun sağlandığını ve tüm maliklere bildirim yapıldığını teyit eden bir yazıyı Kentsel Dönüşüm Müdürlüğünden almak zorundadır.
4. Anlaşmaya Katılmayan Malikler
Çoğunluk kararına katılmayan maliklere, alınan karar ve teklif yazılı olarak iletilir. Malikin teklifi değerlendirmek için 15 günü vardır. Bu süre içinde anlaşma sağlanmazsa, malikin hissesi rayiç değerin altında olmamak üzere açık artırmayla öncelikle anlaşmaya katılan maliklere satışa çıkarılır. Satış ilanları 15 gün süreyle yayımlanır ve tüm maliklere e-Devlet üzerinden bildirilir.
Deneyimlerimiz, bu aşamaya gelmeden önce şeffaf bir fizibilite ve açık bir teklifle maliklerin büyük bölümünün ortak bir noktada buluşabildiğini gösteriyor.
5. Yüklenici Seçimi ve Sözleşme
Sürecin en kritik aşaması, doğru yüklenici firmanın seçilmesi ve sözleşmenin eksiksiz hazırlanmasıdır. Kat karşılığı inşaat sözleşmesinin noterde düzenleme şeklinde yapılması tavsiye edilir. Sözleşmede en az şu konuların açıkça yer almasına dikkat edin:
- Paylaşım oranı ve her malike düşecek bağımsız bölümler
- İnşaata başlama ve teslim tarihleri, gecikme halinde uygulanacak cezai şart
- Kira yardımı veya geçici barınma ile ilgili düzenlemeler
- Teminat ve sigorta hükümleri
- Mimari proje ve malzeme listesi (sözleşme eki olarak)
- Tapu devrinin hangi aşamalarda ve hangi koşullarla yapılacağı
Yüklenici seçerken firmanın tamamlanmış projelerini yerinde görmenizi, mühendislik kadrosunu ve mali yeterliliğini sorgulamanızı öneririz.
6. Proje, Ruhsat ve Yıkım
Sözleşmenin ardından mimari, statik ve tesisat projeleri hazırlanır ve belediyeye sunulur. Yapı ruhsatı alındıktan sonra binanın tahliyesi ve yıkımı gerçekleştirilir. Yıkım sonrasında riskli yapı şerhi tapudan kaldırılır ve parsel 6306 sayılı Kanun kapsamında işlem görmeye devam eder.
7. İnşaat, İskân ve Tapu Devri
İnşaat, yapı denetim kuruluşunun kontrolünde yürütülür. Bu aşamada maliklerin düzenli olarak bilgilendirilmesi, süreçteki güveni doğrudan etkiler. İnşaat tamamlanıp iskân alındıktan sonra bağımsız bölümler, sözleşmede belirlenen paylaşıma göre tapuda hak sahiplerine devredilir.
8. Devlet Destekleri
Riskli yapı kapsamındaki hak sahipleri, koşulları sağlamaları halinde Bakanlığın sağladığı kira yardımından ve kredi faiz desteklerinden yararlanabilir. Destek tutarları ve başvuru koşulları dönem dönem güncellendiği için başvuru öncesinde Bakanlığın ve e-Devlet'in güncel duyurularını kontrol etmenizi öneririz.
Sonuç
Kentsel dönüşüm; doğru planlandığında maliklere güvenli, değeri artmış ve uzun ömürlü bir yaşam alanı kazandırır. Sürecin her aşamasında şeffaf bilgilendirme, yazılı kayıt ve mühendislik disiplini, başarılı bir dönüşümün temelidir.
Binanız için ön değerlendirme talep etmek veya süreçle ilgili sorularınızı iletmek için iletişim sayfamızdan bize ulaşabilirsiniz.
Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır ve hukuki danışmanlık yerine geçmez. Mevzuat zaman zaman değişebilir. Binanıza özel durum için uzman desteği almanızı öneririz. Dayanak: 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun ve Uygulama Yönetmeliği; 4 Şubat 2026 tarihli ve 33158 sayılı Resmî Gazete'de yayımlanan yönetmelik değişikliği.